各位粉丝：

今年北京在集中供地中，首次采取了竞政府持有商品住宅产权份额的方式，第一批集中供地中有6个地块试点了这一方式，第二批集中供地中也有2个地块最终将采取这样的方式。

这种个人和政府共同拥有商品住宅产权的方式，和普通购房者的利益密切相关，毕竟，购买的价格相当于“打折”了，所以一直都有非常多的粉丝在询问这类住房的相关情况。

【资料图】

到目前为止，北京一共有8个项目试点了个人和政府共有产权的商品房模式。其中第一批供地中有海淀树村两个地块、朝阳崔各庄地块，金盏两个地块、城市副中心梨园地块。第二批供地中则是海淀京昌路两个地块最终采用这种“新型共有产权商品房”这一方式。

大家都非常关心什么时候能够买到这类房子。位于海淀树村的学府壹号院已经进行了申购登记、即将摇号。位于朝阳区崔各庄望京养云将在下月入市销售，其他项目也会在近期陆续对外销售。

大家都非常关心新型共有产权商品房的价格、品质、再上市交易等方面，今天就拿即将销售的望京养云项目为例，给大家解读一下。

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首先是区位，不知道细心的粉丝是不是可以看出，无论是第一批还是第二批集中供地，试点“新型共有产权商品房”的都是区位非常好的地块。

海淀上地的树村地块、农大旁的京昌路地块、朝阳望京旁的崔各庄地块、东坝附近的金盏地块、副中心的梨园地块，都是这两批供地中最好的区位。

为什么会选择这些地块试点？

主要是因为这些区位较好的地块，热度会比较高，本身区域的房价也比较高，试点竞政府持有产权份额后，购房者实际购买的价格会有所下降，也能起到抑制热点地区房价过快上涨的作用。

因此这些试点的地块项目，无疑都是购房者最关注的区域和项目，也是性价比非常高的项目。

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大家最关心的肯定是价格，新型共有产权商品房的价格是如何计算的？和其他房子相比价格优势怎样？

首先，新型共有产权房的申报价格，也就是大家在预售信息中可以查到的价格，还是100%产权的房屋价格。

但最终买房时，购房人要支付的购房款则是销售价格乘以购房人持有产权份额。

比如朝阳崔各庄这次一共有3个新地块项目，只有望京养云是新型共有产权商品房，三个项目的销售指导价格上限都是8.8万元/平米。

而望京养云项目由于最终是政府产权份额20%，那么购房人所占的产权比例就是80%，将来购房的价格上限将是8.8*20%=7.04万元/平米。

简单相比就可以看出，单纯相比毗邻的其他商品房项目，新型共有产权商品房购买的价格每平米就便宜了1万7千多元。如果是100平米的，总价就能便宜小两百万。

再比较一下周边二手房，目前望京区域的次新房的价格已经10万+，比如保利中央公园价格在14万/平米左右，远洋万和公馆在11.7万/平米左右，融科橄榄城也在11万左右。相比之下，7万元左右的价格还是有很大优势和吸引力的。

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新型共有产权商品房的价格不但规定了上限，而且还“打了八折”，那么品质和质量是否也会“打了折扣”？

这一点倒不用担心。

今年北京的供地中，对于未来房屋的建设品质和质量这一块儿尤为重视，在土拍条件中就预先设定了对品质和质量的要求。

而且，还有多个地块最终进入了竞高标准商品住宅建设方案的环节，哪个开发商的建设方案最好，哪个拿地。

别看新型共有产权商品房“打了折”，但对品质这一块儿的要求，却一点都不低。首批集中供地一共有8个地块最终进入了竞高标准商品住宅建设方案的环节，其中4个都是新型共有产权商品房。

比如朝阳区崔各庄这次一共推出了3个地块项目，其中望京养云就是唯一一个新型共有产权商品房项目，也是唯一一个竞高标准建设方案的项目。

高标准方案的评选，可是由全国工程勘察大师级专家领衔担任组长、规划建筑领域专家参与，最终综合评分最优者拿地。

专家组对于望京养云的建设方案的评审评价还是很高的：

在设计方案中，这个项目的建筑风格采用了新中式风格，屋顶挑檐中运用了传统的飞檐、斗拱的概念，庄重典雅。

（项目效果图）

高层建筑的中段则采用了金边加祥云装饰图案；建筑底部则是小飞檐的门厅。

项目的住宅部分是由6栋大平层板楼组成，均为南北排布，南北楼间距达到约65米到97米。东西最大楼间距约120米，这个庞大的内部空间打造了约1.8万平米的中式景观园林。

不得不说，设计方案的确用心了。

值得一提的是，根据方案，这个小区将来全部的房子都将采用超低能耗建筑。这种源自德国的被动房技术，之前在城市副中心的建设中运用过，首先会给建筑“穿上”一层厚厚的棉衣，保证室内温度恒定。

同时利用隔热垫片隔绝建筑部件的热传导性能，减少室内外热传导。而且通过密闭的建筑外结构处理，以及在保温层的内外设置隔气膜和透气膜，防止空气渗透，降低污染空气对室内环境的影响。

此外，被动房还会配置热回收新风系统，冬天将热量传递给新鲜空气，降低室内热量的损耗，新风系统也过滤了空气中的湿气及污染物，使得室内全年保持20至26度。

被动式门窗系统除了保温，还有非常好的隔音作用。

之前我们的专家曾经体验过被动房，夏天最热的时候，房间里没有开空调依然感觉温度和湿度很舒适。

另外，大家最关心的房屋质量和保修上，也要比国家现行规范更加严格和有利于购房者。

该项目评审胜出的建设方案中明确提出，外墙保温工程、防水工程承诺的质量保修期不少于15年。而国家的的现行规范则是保修5年。

建筑门窗的承诺质量保修期是不少于8年。而国家的现行规范是外窗最低保修期限为2年，外窗防渗漏的最低保修期限为5年。

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最后，大家都非常关心买了这个房子后，将来如果想卖了换房，再上市交易是什么政策？

这里要特别说一点，就是新型共有产权商品房是一个商品房，和之前北京作为政策房的共有产权房是两码事。

当然，新型共有产权商品房对于再上市有一定的限制，要求拿房本起未满5年不能上市交易，这和之前的限竞房一样。

不过，满5年后再上市交易，就没有了共有产权房类似的限制。

只要是满5年，新型共有产权房就可以按市场价上市交易，只不过因为个人和政府都持有产权，所以会各自按照产权比例“分”最终的卖房款。

而且，交易的时候，政府部分的产权也一起交易转让给买家，买家获得的是一套百分百全产权的商品房。也就是说，变成二手房之后，这套房子就已经完全和其他商品房一样了。